เพจนี้มาช้า แต่ดีกว่าไม่มาครับ ตอนแรกว่าจะไม่ทำ เพราะกลัวของที่ตัวเองเลือกจะหมดไว แต่ลืมไป เรามันเพจเล็ก ๆ ไม่มีใครอ่านหรอก (ใช่ไหมนะ)
มาเริ่มต้นกันที่การวางสัดส่วนขนาดห้องครับ
1-Bedroom จำนวน 392 ยูนิต (43.1%)
1-Bedroom Plus จำนวน 193 ยูนิต (21.2%)
2-Bedroom จำนวน 325 ยูนิต (35.7%)
รวมทั้งหมด 910 ยูนิต
จะสังเกตว่า Supalai วางสัดส่วนห้องค่อนข้างกระจายห้องหลาย Type ไม่กระจุกตัวแค่ 1 bed อย่างเดียว ซึ่งพอมาวางอยู่บนทำเลที่มีกระแสการ invest ปล่อยเช่าแล้ว ผมว่าทำให้บรรยากาศจะไม่หนักไปทางปล่อยเช่ามากนัก เป็นส่วนผสมที่ลงตัวดีครับ และพอวางห้องใหญ่มากขึ้น ก็ทำให้ที่จอดรถมากถึง 52.14% ของจำนวนห้องพัก (โครงการ mid segment อื่น ๆ ปกติจะให้ที่จอดเพียง 40%)
นอกจากนี้ Supalai ยังวางกระจายห้องทุก Type ในทุกทิศ ไม่ได้วางห้องใหญ่ ในทิศที่ดี ทำให้เป็นโอกาสของคนที่อยากได้ทิศที่ต้องการ ในขนาดห้องที่ใช่
(โดยปกติสูตรสำเร็จโครงการเก่า ๆ ของศุภาลัย มักจะวางห้องใหญ่ขึ้น กับทิศที่ดี เช่น ทิศตะวันออก)
เลือกทิศไหนดี ?
สำหรับวิว ปัจจุบันผมยังไม่เห็นภาพ 360 อย่างเป็นทางการของโครงการ เลยไปดูเทียบจากรีวิวตึกเก่าอย่าง City Home และใช้ Google Earth ดูคร่าว ๆ เท่านั้น ดังนั้นเป็นการคาดเดาล้วน ๆ และเรียงลำดับให้เป็น ทิศใต้ ทิศตะวันออก ทิศตะวันตก และเหนือ ตามลำดับครับ
- ทิศใต้ ได้วิวองค์พระพุทธธรรมกายเทพมงคล วัดปากน้ำ แบบตรง ๆ ในระยะประมาณ 680เมตร ซึ่งน่าจะเป็นตึกที่ใกล้องค์พระที่สุดแล้ว ประกอบกับตึกสูงย่าน BTS วุฒากาศ เป็นวิวเมือง Background หลังองค์พระอีกที tips หากเลือกทิศนี้ เน้นวิวสวย และพอคุมราคาได้ ผมว่าชั้นกลาง ๆ ประมาณ 15 คุณภาพวิวไม่ต่างจากชั้นสูง ๆ มากนัก
- ทิศตะวันออก เป็นวิวเมืองมองไปไกล ๆ ตึกสูงจำนวนมาก ๆ เป็นอีกทิศที่วิวน่าจะสวย และหากเลือกแบบสูตรมาตรฐาน ทิศนี้ห้องไม่อับ และตอนบ่ายไม่ร้อน tips หากเลือกห้องทิศนี้ คิดว่าควรเน้นชั้นสูง แต่ราคาน่าจะแพงระดับนึงเลยครับ
- ทิศตะวันตก โดยปกติศุภาลัยมักจะมองว่าทิศนี้เป็นทิศที่แย่ที่สุดในการพัฒนาทุกโครงการ เพราะความเชื่อของลูกค้า คือ ร้อน ทิศนี้จะมีราคาต่อ ตร.ม.ถูกที่สุด หากเลือกทิศนี้จะต้องรู้ว่ามีที่ดินเปล่ารอการพัฒนาบริเวณธนาคารกสิกรไทย (Chapter One จากพฤกษา) ซึ่งอยู่ไกลระดับหนึ่ง ส่วนตัวผมถือว่าไม่โดนบล็อควิวครับ
- ทิศเหนือ สำหรับผมถือว่าเป็นกึ่งวิวใน จะเห็นวิวเพียงแค่ครึ่งเดียวเท่านั้น ดังนั้นหากเลือกห้องทิศนี้ ควรจะเลือกห้องที่ เตียงนอน หรือโซฟา หันออกไปในทางที่โล่ง
วิเคราะห์ Floor Plan และ Unit Plan มีห้องไหนน่าสนใจบ้าง
1-Bedroom
- ตึก A ตำแหน่ง 14 และ 15 เพราะไกลจากโถงลิฟท์ (หากอยากได้วิวทิศใต้)
- ตึก A ตำแหน่ง 16 หากมีแนวความคิดจะใช้พื้นที่งอกเพิ่มเติม ที่ศุภาลัยเพิ่มพื้นที่ขาย เช่น วางโต๊ะบาร์บาง ๆ ไว้นั่งทำงานหลังโซฟา และยอมจ่ายเงินกับพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นมา
- ตึก B ตำแหน่ง 07 (Unit Plan 1A3) หัวเตียงนอนติดบันไดหนีไฟ และภายในห้องผนังเรียบเป็นเสาโครงสร้างบันไดหนีไฟทั้งแผ่น ทำให้ตกแต่งห้องง่าย ไม่มีเสางอกเข้ามาในห้อง แต่โดยปกติห้องนี้มักจะแพงกว่าปกติเล็กน้อย ลองเช็คราคาและเลือกได้ตามงบประมาณเลยครับ
1-Bedroom Plus
- ดูจาก Unit Plan ไม่ค่อยสวยเท่าไหร่ในความคิดของผม ห้อง Plus ดูแคบในกระดาษ และการกั้นห้องแบบนั้น จะทำให้พื้นที่ Living สูญเสียคุณภาพไปบางส่วน แต่ดูจากรูปห้องตัวอย่าง ดู Space โดยรวม ดูดีเลยครับ Living กว้าง ห้อง Plus ไม่ได้แคบอย่างที่คิด ถ้าไปดูห้องตัวอย่างแล้วชอบ ก็น่าจะเลือกซื้อได้ครับ ตรงกับความต้องการของเรา ไม่มีถูก ไม่มีผิด แต่ความเห็นส่วนตัว รู้สึกว่าเพิ่มพื้นที่อีกไม่เยอะ ขยับไป 2-Bedroom เลย สบายใจกว่า
- แต่ Plan นี้มีให้เลือกถึง 6 Plan 42.5 ตร.ม. ถึง 44.5 ตร.ม. หลัก ๆ ก็จะต่างกันที่ความกว้างของห้อง Plus และรูปแบบการวางเสาโครงสร้าง ที่โผล่เข้ามาภายในห้อง ดังนั้นผมเดาว่าห้องตัวอย่าง เป็นห้องที่ขนาดใหญ่ที่สุด แนะนำให้สอบถามกับเซลล์ดี ๆ ว่าความกว้างส่วนต่าง ๆ ภายในห้องที่สนใจมีขนาดเท่าไหร่บ้าง หากเลือกไม่ละเอียด อาจจะดูสวยไม่เท่าห้องตัวอย่างนะครับ
2-Bedroom
- Unit Plan จะมีค่อนข้างหลากหลาย หากให้แนะนำเฉพาะ Unit Plan ที่ผมชอบก่อน ย้ำว่าใน Part นี้ ที่เป็นห้อง 2-Bedroom ผมดูรายละเอียดเฉพาะ Unit Plan ยังไม่ได้ดูถึงทิศ และวิวนะครับ จะมีดังนี้ครับ
2A1 และ 2A2 ขนาด 51.5 ตร.ม. จริง ๆ นับว่าเป็น Unit Plan เดียวกันครับ แต่จะต่างกันที่การวางเสาโครงสร้างเล็กน้อย ไม่ได้มีนัยสำคัญ
ข้อดี
- ขนาดเริ่มต้นของ 2 Bed ที่ดูลงตัวในหลายด้าน เช่นความกว้าง Living ที่อาจจะกว้างถึง 2.9 เมตร
- ขนาดห้องนอนเล็ก ที่สามารถวาง Queen Size ได้ แล้วย้ายตู้เสื้อผ้าไปวางปลายเตียง
- โดยภาพรวมคือ Space ลงตัวทุกฟังก์ชั่น
ข้อเสีย
- โดยปกติคนที่ซื้อ 2 Bed มักคาดหวัง 2 Bath ทำให้ห้องนี้อาจจะเป็นห้องที่อยู่แล้วคนซื้ออาจจะรู้สึกอึดอัด ที่ไม่มี Private Bathroom ในห้องนอน
- ระยะเดินจากเตียงไปห้องน้ำค่อนข้างไกล
- ห้องครัวแคบไปหน่อย ทำครัวจริงจังลำบาก ตู้เย็นไม่สามารถวางขนาดใหญ่ Side-by-Side ได้
Tips นอกจากนี้ยังมี Unit Plan 2A3 2C1 2C2 ที่มี Lay Out คล้าย ๆ กัน แต่พื้นที่ใหญ่ขึ้นเป็น 53-55 ตร.ม. แตกต่างเล็กน้อยที่ ความกว้าง Living / พื้นที่ห้องนอน / การวางตำแหน่งครัวและห้องน้ำ และตำแหน่งเสาต่าง ๆ ครับ เลือกที่ความชอบ ตำแหน่ง งบประมาณ และการใช้งานได้เลยครับ
2G1 ขนาด 62 ตร.ม.และ 2H1 ขนาด 63.5 ตร.ม. เป็น 2-Bedroom ที่มี 2 Bathroom ตัวจบจริงในกรณีที่มีความต้องการซื้อ 2 Bed 2 Bath อยู่จริงได้ในระยะยาว โดยที่ 2 ห้องนี้ยังรักษาความกว้าง Living อยู่ในเกณฑ์ที่อยู่สบาย ไม่แคบเกินไป และขนาดของห้องนอนทั้งสองห้องวางได้อย่างลงตัว
และหากวิเคราะห์ในส่วนของ Floor Plan เพิ่มเติมด้วย ห้อง 2-Bedroom ส่วนใหญ่จะวางอยู่ตามมุมตึกต่าง ๆ แต่จะสังเกตว่าหน้าต่างของห้องนอนเล็ก มักจะชนกับตึกตรงข้าม ไม่ว่าจะภายในโครงการและโครงการเพื่อนบ้านอย่าง City Home ทำให้สูญเสียความเป็นส่วนตัวที่ห้องนอนเล็กลงไปเล็กน้อย (หมายเหตุ : ห้องฝั่ง City Home จะมีการเว้นระยะจากตึกจอดรถ ซึ่งไม่ได้แย่นะครับ เพราะยังรับวิวได้อยู่)
แต่จะมีห้องหนึ่งที่โดดเด่น คือ ตึก A ตำแหน่ง 17 2A2 ขนาด 51.5 ตร.ม. ซึ่งมีข้อดีที่โดดเด่น ได้แก่ ทั้งทิศใต้ และทิศตะวันตกเป็นวิวโล่งทุกทิศ และผนังทุกด้านไม่ติดห้องอื่นเลย ทำให้มีความเป็นส่วนตัวมาก ๆ แต่ก็ไม่ใช่ว่าไม่มีข้อเสีย คือ มีผนังด้านหนึ่งอยู่ฝั่งทิศตะวันตก ซึ่งอาจจะทำให้ร้อนเล็กน้อยครับ และอนาคตมีโครงการ Chapter One รอการพัฒนา แต่ก็ไม่ได้อยู่ใกล้ชิดจนถือว่าบล็อควิวครับ
ส่วน 2-Bedroom ห้องอื่น ๆ ได้แก่ ตึก A ตำแหน่ง 05 06 และตึก B ตำแหน่ง 01 08 09 18 เป็นห้องที่ผมมองว่าเลือกได้ตามงบประมาณ ความต้องการ 2 Bed 2 Bath และเข้าใจข้อจำกัดของตำแหน่งที่เลือกซื้อครับ
ข้อมูลเพิ่มเติมที่ควรรู้
- 1-Bedroom ราคาต่อ ตร.ม. สูงกว่า 2-Bedroom
- 1-Bedroom ราคาแพงขึ้นชั้นละประมาณ 20,000บาท
- 2-Bedroom ราคาแพงขึ้นชั้นละประมาณ 32,000บาท
- ห้องใกล้โถงลิฟท์ ราคาถูกกว่าห้องที่ไกลโถงลิฟท์ประมาณ 50,000บาท/ห้อง
- ปกติส่วนลด Pre-sale รอบแรก Supalai ให้ส่วนลด 10% และรอบหลัง ๆ จะได้ส่วนลดที่ 5%
- ลูกค้าเก่าลดเพิ่ม 20,000 บาท
- พื้นที่ storage 3 ตร.ม. ในแต่ละชั้นของตึก A ถูกล็อคไว้กับตำแหน่งห้องแล้ว จะล็อคไว้กับตำแหน่ง 04/05/06/09 โดยบวกเพิ่มห้องละ 90,000 บาท และต้องชำระค่าส่วนกลางด้วย
- ดูจากแบบ EIA แล้ว ชั้น 14 ของตึก A ความสูงจะเทียบเท่าชั้น 15 ของตึก B อาจจะต้องตรวจสอบกับทางโครงการอีกทีว่า ระบุเลขชั้นตรงกันไหมในแต่ละตึก เนื่องจากตึก A จะมีลานจอดรถใต้ตึก ในส่วนของตึก B เป็นห้องพักอาศัยตั้งแต่ชั้น 2
- Unit Plan 1A1 ประตูทางเข้าห้องน้ำ จะเข้าทาง Living ข้างชั้นวางทีวี ทำให้ไม่สามารถวางทีวีเครื่องใหญ่ได้
ก่อนจากลากันไป ปกติแฟน ๆ เพจเราน่าจะทราบกันดีอยู่แล้ว ว่าผมเป็นสายลงทุนปล่อยเช่า เลยขอแถมความเห็นเพิ่มเติมสักหน่อยครับ
- ทำเลท่าพระเป็นที่รู้กันดี นับว่าเป็นทำเล Chula Campus
- เรทมาตรฐานสำหรับทำเลท่าพระ คือ 10,000-11,000บาท ดันสุด ๆ อาจจะถึง 12,000 ด้วยปีที่ตึกเสร็จคือ 72 เวลานั้นอาจจะดันค่าเช่าได้
- ส่วนตัวผมเน้นคุมต้นทุนค่าห้อง เพื่อเน้น Yield เพราะไม่คิดว่าทำเลฝั่งธนจะคาดหวัง Capital Gain ได้อยู่แล้วครับ แต่ห้องที่ผมเคยสนใจ คือชั้นกลาง ๆ ทิศใต้ 1-Bedroom ตำแหน่ง 14-15 ราคาสูงกว่าที่คิดเล็กน้อย ตอนที่วางแผนก่อนเปิดโครงการ ในใจผมอยากได้ที่ประมาณ 2.5 ล้าน
- สนใจห้องไหนเพื่อมาปล่อยเช่า ลองเคาะ rental yield คุ้มไม่คุ้มชั่งน้ำหนักกันเองได้เลยครับ ที่นี่ดูไม่ยากมาก
- 1-Bedroom ขนาด 33.5 ตร.ม. แม้ว่าห้องจะใหญ่กว่าตลาด แต่ไม่สามารถดันราคาได้แน่นอน ด้วยกรอบราคาค่าเช่าบนทำเลฝั่งธน และสไตล์ศุภาลัย คือพื้นที่มักจะใหญ่กว่าปกติอยู่แล้ว แต่ห้องเป็นตอนลึก
