ปฎิเสธไม่ว่าได้ว่า ทำเลพระราม 9 เป็นหนึ่งในทำเลที่ร้อนแรงที่สุดในยุคนี้ เนื่องจากการเติบโตของแหล่งงาน รวมถึงเป็นที่รู้จักของชาวต่างชาติ นานาประเทศ ไม่ใช่เฉพาะจีนอย่างเดียว เป็นจังหวะที่ดีในการส่ง Nue Epic Asok-Rama 9 (นิว เอปิค อโศก พระราม 9) เข้ามาทำตลาดในช่วงที่ Supply แยกพระราม 9 เพิ่มพร่องลงเรื่อย ๆ จะมีประเด็นอะไรที่น่าสนใจกันบ้าง รับชมได้ตามหัวข้อด้านล่างเลยครับ
1. ทำเลที่ตั้ง
ต้องยอมรับว่าเป็นทำเลที่ตั้งที่ด้อยที่สุด ณ บริเวณสี่แยกพระราม 9 เนื่องจาก
- ฟุตบาทแคบ มีเสาไฟฟ้ากลางฟุตบาท ยิ่งทำให้เดินยาก
- ตอนกลางคืนค่อนข้างเปลี่ยว
แต่จากที่ผู้เขียนไปเดินสำรวจ พบว่าตึกแถวแถบนี้ยังมีการดำเนินธุรกิจการค้าอยู่ถึง 90% ในหลากหลายธุรกิจ ไม่ว่าจะเป็นร้านอาหาร ร้านกาแฟ ร้านฮาร์ดแวร์ นวด และไปรษณีย์ไทย (แต่สภาพร้านบางร้าน ก็จะเก่า ๆ หน่อยนะครับ) รวมถึงมีตึก Office Skyy 9 Centre เปิดใหม่ได้สักพักแล้ว ซึ่งเห็นคนทำงานอยู่บ้าง แต่ยังแอบร้าง ๆ ครับ
จากเปรียบเทียบกับตึกอื่น ๆ ผู้เขียนให้คะแนนทำเลตาม Ranking ดังนี้ครับ
A – One9Five และ Nue District R9
B – IDEO Rama 9 – Asoke และ Condolette Midst Rama 9
C – Life Asoke Rama 9 / Life Asoke Hype และ Ashton Asoke Rama 9 เนื่องจากต้องเดินข้ามถนนเพื่อมา MRT หรือ Central Rama 9 แต่ตัดจบที่ไม่เกิน The Line เพราะเมื่อเลยไปแล้ว ฟุตบาทแคบ มีเสาไฟฟ้ากลางฟุตบาท และเปลี่ยวเช่นเดียวกัน
D – A Space รวมถึง Nue Epic Rama 9 ด้วย แต่เชื่อว่าการมาของ Nue Epic จะทำให้ทำเลตรงนี้สว่างขึ้น เพราะจำนวนผู้อยู่อาศัยที่มาก เมื่อเทียบความคึกคักแล้ว ณ ปัจจุบัน ฝั่งนี้ยังดูดีกว่าบริเวณหน้าโครงการ Knightsbridge Space Rama 9
ภาพฟุตบาท บริเวณ Knightbridge Space Rama 9
2. วิธีการขาย Thai Quota และ Foreign quota
- ตึก A และ C เป็นตึกที่ขายให้เฉพาะชาวต่างชาติ (FQ)
- ตึก B และ D เป็นตึกที่ขายให้เฉพาะคนไทย
ดังนั้นการที่เปิดขาย FQ ก่อน ไม่ได้เป็นการให้ต่างชาติเลือกตำแหน่งดี ๆ ไปก่อนแน่นอนครับ เพราะแบ่งตึกขายเลย
แต่เชื่อว่า คนอยากได้ตึก A ก็น่าจะมีไม่น้อย เพราะระยะเดินไป MRT ใกล้ที่สุด อันนี้ก็ต้องขอแสดงความเสียใจกับคนที่อยากได้ตึก A ด้วยครับ
3. ข้อควรรู้เพิ่มเติม เกี่ยวกับ Nue Epic Rama 9
- ตึก D เป็นตึก Pet Friendly ตึกเดียวเท่านั้น ซึ่งในระแวกพระราม 9 แอดนึกไม่ออกเลยว่าโครงการไหนที่เป็น Pet Friendly บ้าง
- แต่สเปควัสดุของตึก D จะเทียบเท่ากับตึกอื่น ๆ เช่น ผนังหนา 10cm ซึ่งคาดว่าไม่น่าจะกันเสียงจากห้องข้าง ๆ ได้ดีนัก หากข้าง ๆ ห้องเลี้ยงสัตว์ที่มีเสียงดัง น่าจะปวดหัวไม่น้อย ยังไม่รวมถึงปัญหาด้านกลิ่น ที่เป็นปัญหาคลาสสิคของคอนโด Pet Friendly
- ตึก A และ B จะเป็นตึกที่สูงที่สุด มีจำนวนห้องมากที่สุด โดยส่วนกลางที่อยู่ Roof Top ของแต่ละตึก จะมีทางเชื่อมเข้าหากัน โดยตึก A จะเป็นสระว่ายน้ำ และตึก B จะเป็นฟิตเนส ดังนั้นสำหรับสายใช้ส่วนกลาง อาจจะต้องเลือกหาเป็นตึก B แต่ก็ต้องรับข้อจำกัดของคอนโด unit เยอะ แม้ว่าส่วนกลางจะใหญ่ แต่ความวุ่นวาย ปริมาณคนใช้ในช่วงเวลา Prime Time ก็จะมากเช่นเดียวกัน
- สำหรับตึก C และ D ก็ยังคงมีส่วนกลาง เช่นสระว่ายน้ำ และฟิตเนสเป็นของตึกตัวเองนะครับ แต่ก็จะมีขนาดที่เล็กลงมา เนื่องจากปริมาณความหนาแน่นของห้องก็น้อยลงมาเช่นเดียวกันครับ
- แต่ส่วนกลางทุกจุด ลูกบ้านทุกห้อง สามารถข้ามไปใช้ได้อย่างอิสระ เช่น ลูกบ้านอยู่ตึก D ก็สามารถขึ้นไปใช้สระว่ายน้ำที่ตึก A ได้เช่นเดียวกัน
- การวางห้อง 1 Bed หลัก ๆ จะแบ่งฝั่งเลย โดย 26 ตร.ม. เน้นวางทิศตะวันตก (วิวโล่ง ฝั่งดินแดง) 30 ตร.ม. เน้นวางทิศตะวันออก (วิวเมือง ฝั่งพระราม 9) และห้อง 2 Bed จะแทรกตัวอยู่ตามมุมตึกต่าง ๆ
สระว่ายน้ำ บริเวณโพเดียม ระหว่างตึก C และ D
4. Unit Plan
ลักษณะห้องของ Nue Epic Rama 9 ตัวนี้เป็น Unit Plan มาตรฐานที่ใช้ในโครงการของ Noble หลาย ๆ ตัว ซึ่ง Lay Out ห้องก็ถือว่าเป็นจุดขายของ Noble ที่สามารถทำห้อง 1 Bed 26 ตร.ม. ในลักษณะหน้ากว้างได้ คนที่ชอบแบบนี้คือชอบ แต่คนที่ไม่ชอบก็จะติเรื่องของ “ความกว้าง” หรืออธิบายอีกอย่าง คือ ระยะระหว่างโซฟากับทีวี และระยะเดินปลายเตียงครับ
unit plan ขนาด 26 ตร.ม.
ส่วนตัวผู้เขียนชอบแปลน 26 ตร.ม. แต่ไม่ชอบ 30 ตร.ม. เนื่องจากผู้เขียนชอบการวางพื้นที่ Living ให้ติดช่องแสง มากกว่าการวางครัวปิดติดระเบียงครับ
ข้อสังเกตคือ 26 ตร.ม. ทางโครงการทำห้องตัวอย่าง โดยไม่มีผนังทึบกั้นระหว่างห้องนั่งเล่น และห้องนอน แต่จากการสอบถามพนักงานขาย ห้องจริง จะเป็นผนังทึบตามปกติครับ
unit plan ขนาด 30.2 ตร.ม.
ในส่วนของห้อง One Bed Plus จะเพิ่มขนาดจาก Nue ตัวอื่น ๆ จาก 34.5 ตร.ม. เป็น 36 ตร.ม. ซึ่งผู้เขียนได้นำ unit plan มาเปิดเทียบกับ สังเกตเห็นแค่ระเบียงใหญ่กว่าเดิม นอกนั้นยังรู้สึกไม่ต่างจากเดิมเท่าไหร่ และได้สอบถามกับทางพนักงานขาย ก็ตอบไม่ได้เช่นเดียวกันว่า พื้นที่ 1.5 ตร.ม. นั้น เพิ่มความลึก หรือความกว้างของตัวห้อง (แต่คาดว่าจะเป็นความลึก)
แต่โดยภาพรวมของ Unit Plan 36 ตร.ม. ถือว่าเป็นแปลนที่ได้รับความนิยมมาก ๆ ของ Noble มีความลงตัวในหลาย ๆ จุด ไม่มีพื้นที่สูญเปล่า คุ้มค่ามาก ๆ ครับ
unit plan ขนาด 36 ตร.ม.
ในส่วนของไซส์ขนาด 2 Bedroom ขนาด 45.5 ตร.ม. นั้นผู้เขียนไม่ชอบเป็นการส่วนตัวเลย เพราะมีการบีบสเกลของพื้นที่ Living ที่น่าเกลียดเกินไป (ความกว้าง Living ที่ส่วนตัวผู้เขียนยอมรับได้คือ กว้าง 2.5เมตรขึ้นไป) ดังนั้นห้องนี้ไม่เหมาะสมในการอยู่อาศัยแบบครอบครัวในระยะยาวเลยครับ
unit plan ขนาด 45.5 ตร.ม.
5. ความคิดเห็นของผู้เขียน ในมุมมองฝั่ง Real Demand ซื้ออยู่เอง
ด้วยจำนวนห้อง ถึง 3107 ยูนิต แน่นอนว่าโปรดักส์แบบนี้น่าจะเน้นเรื่องของการลงทุนปล่อยเช่า มากกว่า Real Demand พักอยู่อาศัยเอง เพราะยิ่งจำนวนห้องมาก ก็จะมีความวุ่นวายระดับหนึ่ง ดังนั้นต้องรับได้ว่า เวลาคุณเข้าไปในโครงการ จะเต็มไปด้วยผู้เช่า และชาวต่างชาติ
แต่ก็ไม่ใช่ว่าไม่มีข้อดีเลย ผู้เขียนสังเกตว่าคอนโดจำนวนห้องเยอะ ๆ จะได้เปรียบเรื่อง ค่าส่วนกลางที่จะจ่ายน้อยกว่า เมื่อเทียบกับโครงการ unit น้อย ๆ
รวมถึงการแยกตึกออกเป็น 4 ตึก และแยกส่วนกลางกระจายไปในจุดต่าง ๆ ทำให้ความรู้สึกหนาแน่นน่าจะน้อยลง โดยเฉพาะตึก C และ D ในส่วนของส่วนกลางที่ใช้ร่วมกันระหว่างตึก A และ B ก็จะรู้สึกคนเยอะหน่อย ไม่เหมาะสมกับ Real Demand ที่เป็น introvert ครับ
6. ความคิดเห็นของผู้เขียน ในมุมมองฝั่ง Invest ปล่อยเช่า
- ห้องราคาเริ่มต้น ถ้าหาได้จริง ๆ ราคานี้ไม่มีอะไรที่ต้องกังวลเลยครับ แต่ยากมาก ๆ เพราะสไตล์ของ Noble ห้องราคาเริ่มต้น มีไม่กี่ห้องครับ
- เท่าที่สอบถามกับทางพนักงานขาย ราคาเฉลี่ยทั้งโครงการอยู่ที่ 12x,xxx ปลาย ๆ สำหรับทำเลพระราม 9 และเมื่อเทียบกับโครงการเปิดใหม่ในปีเดียวกัน เป็นราคาที่น่าสนใจระดับหนึ่ง เนื่องจากโครงการอื่น ๆ ราคาขึ้นกันไปหมดแล้ว
- ด้วยปริมาณ Supply ของโครงการนี้ รวมถึงโครงการอื่น ๆ ใกล้เคียงกัน คิดว่าจะมีการแย่งกันปล่อยเช่า แย่งกันขายอยู่ระดับหนึ่ง ค่าเช่าเริ่มต้น ที่ผมคิดว่าเป็นไปได้คือ 15,000บาท/เดือน สำหรับห้อง 26 ตร.ม. คุ้มไม่คุ้มชั่งน้ำหนักกันเองได้เลยครับ
- ห้อง 26 ตร.ม. ส่วนใหญ่ จะอยู่ทางทิศตะวันตกทั้งหมด ซึ่งวิวไม่ค่อยมีอะไรครับ ชั้นล่าง ๆ จะเห็นหลังคาบ้านเรือนเยอะนิดนึง เป็นที่น่ารำคาญสายตา หากราคาชั้นกลาง ๆ แพงกว่าชั้นล่าง ๆ ไม่มาก แนะนำให้เลือกชั้นกลาง ๆ ในส่วนของชั้นสูงไม่แนะนำ เพราะส่วนตัวถ้าเข้าโครงการนี้จะเน้นเลือกคุมราคา แล้วเน้นเก็บ yield มากกว่าครับ
- ตึก D เป็นอะไรที่เฉิดฉายมาก ๆ สำหรับโครงการนี้ เพราะ supply มโหฬารแถวนี้ (แต่ Demand ก็เยอะมาก ๆ นะ) แทบไม่มีเลยที่สามารถเลี้ยงสัตว์ได้
- สำหรับคนเลือกซื้อปล่อยเช่าตึก D ก็ต้องเข้าใจปัญหาจุกจิกที่จะตามมาหลังจากคนเช่าออก ทั้งการทำความสะอาด และการซ่อมแซมความเสียหายที่เกิดขึ้น
- รวมถึงข้อจำกัดด้านสเปค เช่น ความหนาผนัง 10cm คงเป็นไปได้ยาก ที่จะปล่อยเช่าคนไม่เลี้ยงสัตว์ในตึก D ครับ
7. จองเลยดีไหม
- ถ้าเป็นผู้เขียนเอง คงจะรอดูราคา Resale ช่วงใกล้โอนของ Nue District R9 ก่อนตัดสินใจจองห้อง เพราะสภาพเศรษฐกิจในปัจจุบัน น่าจะซึมแบบนี้ไปอีกเป็นปี เราอาจจะได้เห็นราคาดี ๆ ของ Nue District R9 ครับ และด้วยจำนวนห้องถึง 3107 unit คงไม่ได้ถูกบริโภคในเร็ววันครับ ตำแหน่งดี ๆ เองของโครงการนี้ ผู้เขียนก็มองว่ามันธรรมดา ๆ เหมือนกันหมด ไม่ได้มีห้องไหนที่แรร์เป็นพิเศษ
- หากราคาของ Nue District R9 ไม่ลงมา แล้วจำเป็นต้องกลับมามอง Nue Epic Rama 9 ในภายหลัง ผมก็เชื่อว่าน่าจะมีห้องที่ดี ๆ ขายเท่าทุน หรือบวกไม่เยอะ มาในตลาดแน่นอน เพราะปริมาณห้องถึง 3,000 Unit แน่นอนว่าต้องแย่งกันขาย ดังนั้นคาดว่าการบวก น่าจะทำได้ยาก
