จริง ๆ แล้วการออกแบบภาพรวมโครงการทั้งห้อง และส่วนกลาง ให้สอดคล้องกับความต้องการของผู้บริโภค เป็นสิ่งที่ Developer หลาย ๆ เจ้าทำกันเป็นเรื่องปกติอยู่แล้ว ที่เห็นได้ชัด ก็เป็น ASW ที่ทำคอนโด Campus มาตอบโจทย์นักศึกษาได้เป็นอย่างดี ทั้งงานดีไซน์ และชนิดของส่วนกลาง เช่น มีการใส่ Game Room เข้ามา
แต่สิ่งที่ Areeya ทำต้องยอมรับว่า “ใจกล้า” ที่จะเริ่มทำสิ่งใหม่ ๆ และหากประสบความสำเร็จ อาจจะเป็นบรรทัดฐานใหม่ของวงการอสังหาไทย และสิ่งที่เขาทำก็คือ ตัดสระว่ายน้ำ และ ฟิตเนสออก
คำถามคือ Noww Mega ที่ Areeya ได้สร้างแนวคิดใหม่ Less = Best เป็นสิ่งที่ทำมาสอดคล้องกับผู้บริโภค ที่มีความต้องการอยู่บนทำเลตรงนี้ จริง ๆ หรือไม่ ส่วนตัวผมก็ไม่กล้าฟันธงครับ ต้องรอตึกเสร็จ และผู้บริโภคเกิดการโอนกรรมสิทธิ์ เกิดการปล่อยเช่าอีกที
ห้อง 34 ตร.ม. ที่กว้างมาก กว้างถึง 4 เมตร
แต่หลังจากเห็น Concept แล้วผมก็เกิดคำถามขึ้นมาอยู่ 2 ประเด็น ได้แก่
1. การตัดสระว่ายน้ำ และฟิตเนสออก ทำให้ประหยัดค่าส่วนกลางไปได้เยอะ จริงหรือไม่!!
อ้างอิงจากคอนโดเก่าของผมแห่งหนึ่ง อายุประมาณ 10 ปี ค่าส่วนกลาง 30บาท โดยส่วนกลางไม่ได้มีเยอะมากนัก ได้แก่ สระว่ายน้ำ ฟิตเนสขนาดใหญ่ ห้องสควอช ห้องโยคะ ซาวน่า ล็อบบี้ จะมีค่าใช้จ่ายตั้งแต่มกราคม ถึงสิงหาคม 2566 (8เดือน) ตัวเลขกลม ๆ ในแต่ละหัวข้อ จะมียอดประมาณนี้ครับ
ค่าใช้จ่าย Fix Cost ที่ต้องจ่ายเป็นประจำทุกเดือน
– ค่าบริหารจัดการ 3,400,000 บาท
– ค่าบริการรักษาความปลอดภัย 2,010,000 บาท
– ค่าบริการทำความสะอาด 1,650,000 บาท
– ค่าบริการดูแลสวน 270,000 บาท
– ค่าดูแลรักษาลิฟท์ (ลิฟท์โดยสาร 6 ตัว ลิฟท์ขนของ 2ตัว และลิฟท์ตึก Low rise 2 ตัว) ประมาณ 800,000 บาท/ปี แบ่งจ่ายทุกไตรมาส
– ค่าไฟฟ้าส่วนกลาง 3,360,000 บาท (ตกเดือนละ 420,000บาท) ซึ่งคอนโดในบทความนี้ จะมี Lobby จะไม่ได้ใหญ่มากครับ จะมีแค่ฟิตเนสที่เป็นห้องขนาดใหญ่ Double Volume ครับ
ค่าซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลาง ได้แก่
– ผนังอาคาร แก้ไขน้ำรั่วซึม 500,000 บาท
– ระบบไฟฟ้า เครื่องปั่นไฟฟ้า หลอดไฟ 330,000 บาท
– ค่าซ่อมบำรุงสระว่ายน้ำ 135,000 บาท
– ระบบดับเพลิง 100,000 บาท
– ระบบบ่อบำบัด 100,000 บาท
– งานสวน (ซื้อต้นไม้ใหม่) 170,000 บาท
โดยยอดที่ต่ำกว่า 100,000 บาท ที่เป็นค่าใช้จ่ายทั่วไป ผมจะไม่ได้นำมาพูดถึงในบทความนี้ครับ
จากตัวเลขที่ผมได้กล่าวถึงข้างต้น จะสังเกตว่าค่าใช้จ่ายของการบำรุงรักษาสระว่ายน้ำ และฟิตเนส ไม่ได้เยอะมากที่จะสามารถกดค่าส่วนกลางลงมาได้ต่ำ และประหยัดค่าบำรุงรักษาในระยะยาว
แต่ค่าใช้จ่ายของฟิตเนส และสระว่ายน้ำ จะอยู่ในรูปแบบของค่าไฟเป็นหลัก ซึ่งข้อมูลที่ผมมีอยู่ ไม่ได้แยกออกมาว่าค่าไฟแต่ละส่วนเป็นเท่าไหร่บ้างครับ เป็นการเหมารวมทั้งโครงการเลย ไม่ว่าจะเป็น ลิฟท์ เครื่องปรับอากาศ ไฟทางเดิน ปั๊มน้ำ
หรือคอนโดใหม่ ที่ส่วนกลางอลังการ Lobby เป็น Double Volume ที่เคยอ่านในไลน์กลุ่ม มีค่าไฟช่วงเดือนมีนาคม ประมาณ 500,000บาท/เดือน และในเดือนเมษายน โดดขึ้นมาเป็น 800,000บาท/เดือน
ทำให้ผมคิดว่าการตัดสระว่ายน้ำ และฟิตเนสออก ไม่ได้ทำให้ค่าใช้จ่ายลดลงได้ขนาดนั้นครับ และต้องกลับไปดูว่าส่วนกลาง 29 ฟังก์ชั่น ที่ Noww Mega มี ระยะยาวจะต้องมีการซ่อมบำรุงขนาดไหน แต่ที่แน่ ๆ Live Hall ที่เป็นพื้นที่อเนกประสงค์ทำได้หลายอย่าง เป็นพื้นที่ที่ใช้เครื่องปรับอากาศจำนวนมากแน่นอนครับ
ความเห็นส่วนตัวผมจึงมองว่า เรื่องนี้น่าจะเป็นการลดต้นทุนฝั่งการพัฒนา เพื่อทำห้องให้ราคาต่ำครับ
2. การตัดสระว่ายน้ำ และฟิตเนสออก ผู้บริโภคทั้งสาย Real Demand และสายเช่า จะให้การยอมรับไหม
ผู้บริโภคมีความต้องการที่หลากหลายครับ
– คนที่ใช้ ก็คงไม่คิดจะซื้อ หรือเช่าอยู่ที่นี่
– คนที่ไม่ได้ใช้ อาจจะมองว่าไม่มีก็ดี ถ้าส่วนกลางอื่น ๆ ที่ Areeya นำเสนอเข้ามาในโครงการนี้ ตอบสนองความต้องการของเขาได้ครบถ้วน
และหากมองถึง Demand ที่มีความต้องการอยู่บนทำเลนี้ ก็น่าจะเป็นพนักงานร้านค้า หรือระดับหัวหน้าของโรงงานแถวนั้น รวมถึงนักเรียน โรงเรียนนานาชาติแถวนั้น ก็ดูแล้วมีความเป็นไปได้นะครับ ที่เขาอาจจะชอบเข้า Fitness First มากกว่าใช้ Fitness ส่วนกลางที่มีเครื่องเล่นน้อยกว่า
แต่ในทางกลับกัน การมีอยู่ของส่วนกลาง 2 อย่างนี้ ผมว่าน่าจะสบายใจกว่านะครับ แม้ว่าจะมี แต่ไม่ได้ใช้ก็ตาม
สรุป ผมยังไม่เชื่อว่า การตัด 2 สิ่งนี้ออก จะทำให้ค่าส่วนกลางถูกลงจริง จะสังเกตได้จากค่าส่วนกลางส่วนใหญ่ นั้นมาจากค่าบริหารจัดการ แม่บ้าน รปภ. และค่าไฟฟ้าส่วนกลางซะเป็นส่วนใหญ่
ส่วนตัวผมนับถือในความกล้าที่จะลองสิ่งใหม่ ๆ ของ Areeya นะครับ เพราะที่ผ่านมาเอง ผมก็เคยได้ยินใครหลายคนพูดเหมือนกัน ว่าไม่ได้ใช้สระว่ายน้ำ ไม่ได้ใช้ฟิตเนส มีกลุ่มลูกค้าที่ยอมรับแน่นอน แต่จะมากน้อยแค่ไหนผมว่าต้องวัดกันที่ตอนตึกเสร็จแล้ว
หากเพื่อน ๆ ท่านใดคิดเห็นอย่างไร สามารถร่วมพูดคุยแลกเปลี่ยนข้อมูลกันได้เลยนะครับ หากชอบบทความของเรา อย่าลืมกดติดตามเพจเพื่อเป็นกำลังใจให้เราได้สร้างสรรค์ผลงานในอนาคตอีกเรื่อย ๆ นะครับ ขอบคุณมากครับ
