เมื่อสัปดาห์ที่แล้ว ผมมีโอกาสได้เยี่ยมชมโครงการดังกล่าว เป็นหนึ่งในโครงการที่น่าสนใจในช่วงส่งท้ายปี 2023 ด้วยราคาที่เอื้อมถึง ใกล้ MRT 150 เมตร อยู่ในระยะเดินที่สบาย ๆ ซึ่งในอนาคตอาจจะหาโครงการที่ทำราคาแบบนี้ได้ยากแล้ว เนื่องจากราคาที่ดิน และค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น
และที่ผมสนใจมากกว่าราคา คือ ภาพรวมของโครงการที่เมื่อแล้วเสร็จออกมา จะต้องดีเยี่ยมอย่างแน่นอน ตามสไตล์คอนโดยุคใหม่ของพฤกษา ที่ค่อนข้างใส่ใจรายละเอียดของพื้นที่ส่วนกลางเป็นพิเศษ โดยทีมที่ทำโครงการนี้ เคยพัฒนาโครงการตัวท็อปอย่าง The Reserve 61 hideaway มาแล้ว ยิ่งทำให้ผมเชื่อมั่นในโครงการดังกล่าวขึ้นมาอีกครับ
Demand คือใคร
ความต้องการที่อยู่อาศัยแถวนี้ คงปฎิเสธไม่ได้ว่า ต้องการที่อยู่อาศัยในราคาที่ไม่แพงมาก แต่ยังคงใกล้เมือง เดินทางไปทำงานสะดวก เช่น MRT ไปทางพระราม 9 เพชรบุรี หรืออโศก หรือใช้รถยนต์ส่วนบุคคลข้ามสะพานซังฮี้ไปยังแหล่งราชการต่าง ๆ โรงเรียนเซนต์คาเบรียล แต่ในคนที่มองหา Capital Gain ก็ต้องเข้าใจถึงศักยภาพของที่ดินฝั่งธนบุรี ที่เติบโตค่อนข้างช้า และคนคาดหวังคอนโดในราคาประหยัด จึงอาจจะไม่ได้เห็นตัวเลข Capital Gain ที่สูงมากนัก แต่ก็มีปัจจัยบวกที่น่าสนใจคือ สะพานเกียกกาย มีความคืบหน้าแล้ว ทำให้การเชื่อมไปทางฝั่งพระนครในอนาคต จะยิ่งสะดวกมากขึ้น
ในส่วนของการปล่อยเช่า ผมยังไม่เคยเซอร์เวย์ดีมานด์เช่าจริง ๆ จัง ๆ ว่ามีมากน้อยขนาดไหน แต่ได้ยินว่าถือว่าพอมี เช่าไม่ได้ยาก ตอนกลางคืนเวลาขับรถผ่านโครงการอื่น ๆ เช่น City Home รัชดา-ปิ่นเกล้า (บางอ้อ) หรือจะตัว IDEO Charan 70 เอง ก็ถือว่ามีผู้อยู่อาศัยเยอะพอสมควร (ยิ่งราคาถูก ยิ่งมีผู้อาศัยเยอะ) แต่ถ้านั่งรถไฟฟ้ามาจากฝั่งพระราม 9 ห้วยขวาง จะพบว่ามวลชนส่วนใหญ่ จะลงกันเกือบทั้งขบวนที่สถานีเตาปูน ใครเป็นสาย Invest ปล่อยเช่า ก็อยากให้เช็ค Demand กันให้ดี ๆ นะครับ
คู่เทียบบนทำเล MRT บางพลัด
- Chapter One Spark Charan 70 (150เมตร จาก MRT)
>>> ราคาเริ่มต้น 1.69 ล้านบาท (76,818บาท/ตร.ม.)
>>> ราคาเฉลี่ยทั้งโครงการ 85,000บาท/ตร.ม.
>>> ราคาสูงสุด 97,000บาท/ตร.ม.
- IDEO Charan 70 Riverview (300เมตร จาก MRT)
ราคาช่วง Presale ตุลาคม 2019 ของ IDEO มาถูกกว่า Chapter One เล็กน้อย ทำให้ได้การตอบรับจากผู้บริโภคอย่างล้นหลาม ปิดการขายไปได้ถึง 78% (อ้างอิงข้อมูลจาก Oppday Q4/2019) โดยมีราคาช่วง Presale ดังนี้ครับ
>>> ราคาเริ่มต้น 1.59 ล้านบาท (62,352บาท/ตร.ม.)
>>> ราคาเฉลี่ยทั้งโครงการ 73,000บาท/ตร.ม.
และเมื่อตึกสร้างแล้วเสร็จ ปัจจุบัน (2023)
>>> ราคาเริ่มต้น 2.19ล้านบาท (ชั้นสูง ห้องสตูดิโอ)(84,230บาท/ตร.ม.)
>>> 1 ห้องนอน Hybrid พื้นที่ตามโฉนด 34.5 sq.m. พื้นที่ใช้สอยทั้งหมด 55 sq.m. ราคา 3.99ล้านบาท
โดยแม้ว่าราคาจะสูงขึ้นในช่วงสร้างแล้วเสร็จ แต่ก็ถือว่าได้รับการตอบรับจากผู้บริโภคได้เป็นอย่างดี มียอดขายไปกว่า 90% จากทั้งโครงการ
- De Lapis จรัญ 81 (100เมตร จาก MRT)
>>> ราคาเริ่มต้น 2.49ล้านบาท (94,000บาท/ตร.ม.)
>>> ราคาเฉลี่ยทั้งโครงการ 101,000บาท/ตร.ม.
สร้างเสร็จปี 2562 และมี user pantip โพสพูดคุย แจ้งว่าปี 2564 มีห้องเหลือประมาณ 44% ครับ ซึ่งน่าจะเกี่ยวกับราคาที่ค่อนข้างสูง เมื่อเทียบกับทำเลฝั่งธน รวมถึงมีที่ดินเปล่าด้านข้างที่อาจจะสร้างบังวิวได้ในอนาคต และกายภาพด้านการขับรถที่ต้องกลับรถไกลที่แยกอุโมงค์บางพลัด
ref. https://pantip.com/topic/40652770
เมื่อเปรียบเทียบภาพรวมโครงการกับคู่แข่งอื่น ๆ
ภาพวิวจากโครงการ IDEO Charan 70
ด้านวิวที่ได้รับ
IDEO วิวดีกว่าทุกโครงการ แม้จะเลือกห้องตำแหน่งกลาง ๆ เทียบกับ Chapter One หากอยากได้ห้องวิวแม่น้ำ ตำแหน่งดี ๆ หาค่อนข้างยาก และมีราคาแพง เพราะจะต้องเลือกห้องฝั่งทิศตะวันออกเพียงอย่างเดียว และหากเลือกตำแหน่งด้านใน รับได้ไหมกับองศาการรับวิว ที่ไม่กว้าง 180องศา
ระยะเดินไปรถไฟฟ้า
– IDEO 300เมตร VS Chapter 150เมตร VS De Lapis Charan 81 100เมตร
– กายภาพของฟุตบาทเทียบเท่ากัน
– ความเปลี่ยว เวลากลางคืน เทียบเท่ากัน
– IDEO สามารถเดินไป Lotus ได้
ภาพรวมโครงการ
– Unit Plan ส่วนใหญ่ เป็นตอนลึกทั้ง 2 โครงการ โดย Chapter จะลดขนาดห้องลงตามสไตล์คอนโดยุคใหม่ เพื่อให้ราคาต่อห้องดูไม่แพง แต่หากเทียบกันจริง ๆ จะสังเกตว่า ฟังก์ชั่นการใช้งานไม่ต่างกัน เช่นห้อง Studio ของ IDEO จะมีขนาด 26 sq.m. ในส่วนของ Chapter One จะมีขนาดที่ 22 sq.m. เท่านั้น ทำให้บรรยากาศการอยู่อาศัยภายในห้องจะรู้สึกแคบและอึดอัดกว่า
แต่หากเปรียบเทียบที่ห้อง 26 sq.m. เท่า ๆ กัน Chapter One จะมีการทำครัวปิดติดระเบียงเพิ่มเติมเข้ามา แต่ก็แลกมาด้วย Living และ Bedroom จะยิ่งหน้าแคบครับ แต่ใน segment คอนโดประมาณนี้การมีครัวปิดติดระเบียง ก็อาจจะเป็นสิ่งสำคัญสำหรับผู้อยู่อาศัยครับ
– ส่วนกลาง ผมแอบเชียร์ว่า Chapter One น่าจะทำได้ดีกว่า แม้ว่าจะยังสร้างไม่แล้วเสร็จ แค่สระว่ายน้ำของ Chapter One ที่อยู่ Rooftop และมีขนาดที่ค่อนข้างใหญ่
ความแออัด
– Chapter One Spark 1,533 Unit ลิฟต์ 7 ตัว (219 unit/1ตัว)
– IDEO Charan 70 1,421 Unit ลิฟต์ 6 ตัว (236 unit/1ตัว) โดยวางตำแหน่งโถงลิฟต์ที่กลางตึก ตำแหน่งเดียว ทำให้ห้องสุดทางเดิน เดินค่อนข้างไกลและใช้ชุดคอนโทรลลิฟต์แค่ 1 ชุด ผมมีความรู้สึกว่าใช้ความสามารถของลิฟต์ที่มีได้ไม่เต็มที่
– De Lapis 635 Unit ลิฟท์ 3 ตัว (211 unit/1ตัว)
หากต้องการความเงียบสงบภายในโครงการ ก็น่าจะมีตัวเลือกเดียว คือ De Lapis ที่มีจำนวนยูนิตน้อยที่สุด แต่สำหรับสายใช้ส่วนกลาง อยากให้ดูปริมาณพื้นที่ส่วนกลางที่ทาง Developer ให้มาเป็นหลัก ว่าให้มาเหมาะสมกับจำนวนยูนิตหรือไม่ ผมมีโอกาสได้ไปเยี่ยมชมโครงการ IDEO Charan 70 ในวันอาทิตย์ช่วง 11.00น. ก็พบว่าบรรยากาศไม่พลุกพล่าน ส่วนกลางที่มีอยู่ เพียงพอต่อการใช้งาน (แต่ในเวลา Prime Time อย่างหลังเลิกงาน สัก 19.00น. อาจจะแออัด และต่อคิวเครื่องเล่นกันสักนิดหน่อย)
ที่จอดรถ
– Chapter One Spark 34% ไม่รวมซ้อนคัน
– IDEO Charan 37.5% ไม่รวมซ้อนคัน
– De Lapis 41% ไม่รวมซ้อนคัน
สำหรับโครงการที่เน้นผู้อยู่อาศัยกลุ่มคนไทยเป็นหลัก เซลล์มักจะบอกว่าใกล้รถไฟฟ้า คนไม่ค่อยใช้รถ อย่าไปเชื่อนะครับ อย่างน้อย ๆ ทุกครอบครัว ก็มีรถ 1 คัน อัตราส่วนที่จอดรถสำหรับคอนโดระดับกลาง ๆ ผมมองว่าควรจะ 40% เป็นอย่างน้อย ไม่งั้นจะพบภาวะเก้าอี้ดนตรี ทำงานเสร็จ ต้องรีบกลับบ้าน เพราะกลัวจะหาที่จอดไม่ได้
ความเห็นส่วนตัว หลังจากเข้าเยี่ยมชมโครงการ Chapter One Spark
เดิมทีผมอยากได้ที่นี่ เพราะแบรนด์ Chapter One ที่ยุคปัจจุบันทำของมาดีมากจริง ๆ โดยเข้าหาโครงการนี้เน้นวิวแม่น้ำเป็นหลัก ซึ่งพอได้ใบราคาแล้วต้องถอยเลยครับ (ตำแหน่ง 02 ชั้นสูง) วิวแม่น้ำโครงการนี้ราคาค่อนข้างสูงสำหรับสาย Invest ปล่อยเช่า เลยอาจจะต้องมองหาห้องราคาเริ่มต้น หรือห้องกลาง ๆ เพื่อให้สอดคล้องกับค่าเช่า ไม่แนะนำห้องที่ดีที่สุดครับ หรือถ้าซื้ออยู่เอง รับได้กับราคา
- ห้อง 2 Bed Room ตำแหน่ง 54
- ห้อง One Bed Plus 34.5 ตำแหน่ง 55-57
- ห้อง One Bed Walkin Closet ตำแหน่ง 02 ถ้ารับได้กับ Unit Plan ตอนลึก
ที่กล่าวมาผมถือว่าเป็นห้องที่ดี วิวสวยแน่นอน แต่ก็แลกกับราคาที่ค่อนข้างสูง
หากจะเอาตำแหน่งวิวแม่น้ำอื่น ๆ เช่น 64-69 อาจจะต้องทำการบ้าน หาโครงการที่วางตึกเป็นรูป H เหมือนกัน และดูภาพถ่ายจากโครงการนั้น ๆ ว่า คุณรับได้หรือเปล่า ที่จะได้วิวไม่เต็ม 180 องศา (ผมใบ้ให้ว่ามีโครงการ Plum ปิ่นเกล้า (ขนาดตึกจะใกล้เคียงกับ Chapter One Spark และโครงการ The Parkland Grand Taksin)
เท่าที่สอบถามราคา แต่ละตำแหน่งเขาวาง Price Structure มาค่อนข้างดีแล้ว ทุกตำแหน่งเหมาะสมกับราคาเกือบทั้งหมด อยู่ที่คุณโอเคกับภาพรวมของ Product หรือไม่ ชอบวิวประมาณไหน และมีงบประมาณเท่าไหร่ครับ
เพื่อน ๆ มีความคิดเห็นอย่างไร สามารถทักมาพูดคุยแลกเปลี่ยนข้อมูลกันได้นะครับ อยากทราบความเห็นของทุกท่านด้วยครับ
หากเพื่อน ๆ ชอบบทความของเรา อย่าลืมช่วยกดติดตาม กดไลค์ กดแชร์ เพื่อเป็นกำลังใจให้ผมสร้างสรรค์ผลงานที่มีคุณภาพมากขึ้นในอนาคตด้วยนะครับ
ขอบคุณมากครับ
