ตอนแรกเป็นโครงการที่ผมคิดว่าไม่น่ามีอะไรให้รีวิวสักเท่าไหร่ ซึ่งก็ใช่ครับ โครงการมีขนาดเล็ก และทำเลเฉพาะมาก ๆ แต่นั่นแหละครับ คือความน่าสนใจของมัน ทำเลแบบนี้ทำคอนโดขายได้ด้วยหรอ จึงเกิดมาเป็นบทความรีวิว + วิเคราะห์ในช่วงท้ายหลังจากรีวิวภาพรวมโครงการครับ
ข้อมูลโครงการ
- จำนวนยูนิต : 84 ห้อง
- Floor to ceiling : 2.5 เมตร
- ที่จอดรถ 69%
- ค่าส่วนกลาง 68 บาท/ตร.ม.
การจัดวาง Floor Plan
สำหรับห้องโหมดหลัก ทุกตึกตั้งแต่ชั้น 2-5 จะมี Floor Plan จะเหมือนกันทุกตึก โดยมีการวาง 2-Bedroom/2Bath ขนาดใหญ่ (82.5 ตร.ม.) ไว้ที่วิวในของโครงการ และแทรกตรงกลางด้วยห้อง 1-Bedroom Plus 53 ตร.ม.
ในส่วนของ 2-Bedroom/1Bath 59.5 ตร.ม. จะอยู่วิวนอกทั้งหมด
ชั้น G จะประกอบไปด้วยส่วนกลางต่าง ๆ เช่น Lounge Fitness และสระว่ายน้ำ และสำหรับอาคาร C และ D จะมีห้องที่เป็น Pool Access จำนวน 4 Unit ด้วย
3 Unit Plan หลักของโครงการ
1.) 1-Bedroom Plus 53 ตร.ม. (เริ่มต้น 3.79 ล้านบาท)
- มีลักษณะเป็นห้องตอนลึก
- ห้องพลัสวางเตียงขนาด 3.5 ฟุต
- ครัวเปิด
2.) 2-Bedroom/1Bath 59.5 ตร.ม. (เริ่มต้น 3.59 ล้านบาท)
- เป็นห้องที่มีไซส์ขนาดกระทัดรัด แต่อยู่อาศัยแบบครอบครัวที่มีลูกได้จริง
- ทุกฟังก์ชั่นแยกเป็นสัดเป็นส่วนได้อย่างลงตัว ห้องน้ำมีช่องแสง
- เป็นห้องมุม จึงได้ช่องแสงทั้ง 2 ฝั่ง
- มีระเบียงขนาดกระทัดรัด 2 ระเบียง ได้แก่ที่ห้องนั่งเล่น และห้องนอนเล็ก
3.) 2-Bedroom/2-Bath 82.5 ตร.ม.
- ห้องที่ใหญ่ที่สุดของโครงการนี้ จุดเด่นคือสเปซ ความกว้างของห้องนั่งเล่นที่อลังการมาก ๆ
- มีอ่างอาบน้ำ ในห้องนอนใหญ่
- ระเบียงขนาดที่ใหญ่ขึ้น สามารถวางโต๊ะเก้าอี้จิบชาได้
Location
เขาเต่า อยู่ห่างจากหัวหิน 12 km ขับรถใช้เวลาประมาณ 15 นาที ซึ่งก็ถือว่าไม่ไกล ยังสามารถเดินทางไปซื้อของ กินข้าวในตัวเมืองได้สะดวก
(อ้างอิง Bluport หัวหิน หรือบริเวณซอยหัวหิน 102 ซึ่งเป็นจุดที่มีชาวต่างชาติอยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก)
แต่ในแง่หากคนกรุงเทพซื้อไว้เป็นคอนโดพักตากอากาศ เดินทางจากกรุงเทพค่อนข้างไกล อ้างอิงสายใต้ใหม่ ระยะทาง 217km ใช้เวลาเดินทางประมาณ 3 ชั่วโมง
เขาเต่ามีพัฒนาการมาจากอดีตค่อนข้างมาก กล่าวคือ มีความเป็นชุมชน มีคอนโดหลายแห่ง ร้านอาหาร คาเฟ่ ในส่วนของประชากร มีทั้งชาวไทย และต่างชาติ มาทำกิจกรรมทั้งออกกำลังกาย รวมถึงตกปลาที่อ่างเก็บน้ำเขาเต่า แต่ก็มีเงียบสงบมาก
ราคา (กันยายน พ.ศ. 2569 ช่วง Grand Opening โครงการ)
- 3.59 ล้านบาท
ห้อง 2-Bedroom/1Bath 59.5 ตร.ม. ที่อาคาร C ชั้น 2 จะได้ Unit Plan 2-Bedroom แท้ แต่เป็นวิวนอก และโดนบล็อกโดยบ้านเดี่ยวที่มีอยู่เดิม
ภาพบริเวณห้องที่จัดโปร 3.59 ลบ.
- 3.79 ล้านบาท
จะได้เป็นห้อง 1-Bedroom Plus ที่มีขนาดเล็กลงมาหน่อย Unit Plan สวยน้อยลงมา เพียงพอต่อการอยู่อาศัยเป็นคู่รัก แต่ก็จะได้เป็นห้องวิวใน สระว่ายน้ำ และสวนส่วนกลาง
จากราคาดังกล่าว 3.59 ล้านบาท ได้ Unit Plan ที่สวย ห้องใหญ่กว่า ถูกกว่า แต่วิวบล็อก vs 3.79 ได้ห้องตอนลึก 1-Bedroom Plus แต่ได้วิวสวนกลาง เป็นคุณจะเลือกอะไร (มีเฉลยความคิดเห็นของผมข้างใต้บทความนี้ครับ)
ภาพวิวใน แต่อาจจะไม่ใช่ห้องโปร 3.79 ลบ. นะครับ รบกวนตรวจสอบกับฝ่าข
เข้าสู่ช่วงที่ทุกคนรอคอยครับ การวิเคราะห์สไตล์แอดนักยืม
Demand กลุ่มชาวต่างชาติเกษียณมาอายุในไทย
- จากการสอบถามทีมการตลาดศุภาลัย แจ้งว่า ส่วนใหญ่จะเป็นชาวต่างชาติที่มาเกษียณที่หัวหิน ซึ่งปัจจุบันขายไปแล้วประมาณ 60% และ FQ ยังไม่เต็ม (ประมาณ 20% จาก 49%) มีทั้งซื้อในชื่อชาวต่างชาติเอง และใส่ชื่อภรรยาชาวไทย ซึ่งสำหรับกลุ่มนี้แอดเชื่อว่ามีจริง และพอ FQ ยังเหลืออีกค่อนข้างเยอะ ก็เชื่อว่าจะปิดโครงการนี้ได้ไม่ยาก
- ในวัน Blogger Day รวมถึงวันอาทิตย์ที่ผมแอบเข้าไปเก็บข้อมูลเพิ่มเติม มีลูกค้าเข้ามาเยี่ยมชมโครงการอยู่ มีทั้งคนไทย และคนต่างชาติที่มีภรรยาเป็นชาวไทยครับ
- แต่พฤติกรรมที่ผมพอจะสังเกตได้จากคนรู้จัก จริง ๆ ชาวต่างชาติส่วนใหญ่จะนิยมอยู่บ้านเดี่ยวซะมากกว่า ด้วยไลฟ์สไตล์นัดกินข้าวกับเพื่อน ๆ ทำให้บ้านเดี่ยวจะมีพื้นที่กลางแจ้งให้ทำกิจกรรมได้หลากหลายกว่า
- ชาวต่างชาติที่มาเกษียณในไทย มักจะไม่มีลูก ดังนั้นห้อง 1-Bedroom Plus ที่เป็นวิวใน อาจจะตอบโจทย์การอยู่อาศัยมากกว่า เนื่องจากการอยู่อาศัยแบบเกษียณ ก็อาจจะอยากได้วิวที่ดูสบายตา อยู่แล้วผ่อนคลาย
- หากจะมีจุดให้ติ ก็คงเป็นเรื่องที่จอดรถมอเตอร์ไซค์ที่น้อยไปหน่อย เพราะชาวต่างชาติในพื้นที่นี้ ใช้รถยนต์ 1 คัน และมอไซค์ 1 คันเป็นอย่างน้อย
Demand ชาวไทยซื้อไว้พักตากอากาศ
- ส่วนใหญ่จะเป็น Gen Baby boomers
- แต่ก็ต้องบอกว่าซบเซาลงอย่างเห็นได้ชัดเจน เพราะส่วนใหญ่ประชากร Gen นี้ มักจะมีของอยู่เดิมอยู่แล้ว และพอลูกหลานโตขึ้น ก็อาจจะไม่ได้มาพักอาศัยอยู่ด้วยประจำ เนื่องจากภาระงาน ช่วงเทศกาลต่าง ๆ เห็นผู้มาพักอาศัยบางตาลงชัดเจน
- คอนโดพักตากอากาศแนวนี้หาก Developer ไม่แม่นในกลุ่มลูกค้าของตนเอง ต้องบอกว่าเหนื่อยมากครับ เพราะคู่แข่งมียาวไปถึงชะอำ ที่ปัจจุบันมีหลายโครงการขายมาเป็น 10 ปี ก็ยังไม่สามารถปิดโครงการได้ แสดงถึงสภาวะ Oversupply ของคอนโดพักตากอากาศ และยังมีของมือสอง ที่ทำเลอยู่ติดทะเล ซึ่งเป็นตึก high rise อีก (ถ้าเดินทางมาจากกรุงเทพ เดินทางไปชะอำสะดวกกว่า เพราะใกล้ และประหยัดเวลา)
- ซึ่งหากจะเจาะกลุ่มคนไทยซื้อไว้พักตากอากาศ หรือเกษียณ อาจจะมีส่วนกลางที่หลากหลายกว่านี้ มีซาวน่า ออนเซน และอื่น ๆ ที่เป็นส่วนกลางเชิง Wellness เพื่อให้กลุ่มลูกค้านี้ทำกิจกรรมร่วมกันกับเพื่อนบ้านในโครงการ
- แต่ด้วยจำนวน Unit ที่น้อยมาก และเน้นความเป็นส่วนตัว คงเป็นเรื่องที่ยากที่จะทำให้ส่วนกลางมี activity หลากหลายกว่านี้ ดังนั้นการเน้นไปที่ Demand กลุ่มชาวต่างชาติเกษียณเป็นสิ่งที่ถูกต้องแล้ว
- ถ้าอยากเจาะกลุ่มนี้ แอดคิดว่าลูกค้าส่วนใหญ่จะไปสนใจทาง Supalai Blue Whale ที่อยู่ใกล้
ผมเคยโพสถึงโครงการ Supalai Blue Whale ว่า “อยากรู้จังว่ากลุ่มลูกค้าเป็นใคร” แต่พอได้มาเยี่ยมชมโครงการ Supalai Kram Khao Tao แล้ว หากไม่ได้เจาะลึกลงรายละเอียด คำถามข้างต้นก็เป็นคำถามเดียวกัน แต่สงสัยหนักยิ่งกว่าอีก ด้วยทำเลเฉพาะมาก ๆ คนไม่ค่อยรู้จัก แต่ทาง Supalai น่าจะต้องมั่นใจใน Demand บางกลุ่ม และความสามารถในการแข่งขันด้านราคา จึงกล้าพัฒนาโครงการ Supalai Kram Khao Tao และกวาดยอดขาย Pre-sale กว่า 60% ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าสนใจ บทความรีวิวนี้ผมจึงเน้นไปทาง การวิเคราะห์หลังตึกเสร็จ แชร์มุมมองในฐานะคนทำเล ยิ่งถ้าผู้ซื้อเป็นนักลงทุน ยิ่งต้องรู้จักใน Demand ของโครงการนั้น ๆ หวังว่าจะเป็นประโยชน์กับผู้อ่านครับ
